طرح توجیهی

ساخت و ساز مسکن با هدف سودآوری از بازار مسکن در بلند مدت

کsب درآمد از بساز بفروشی

بساز بفروشی و ساخت و ساز مسکن و خانه را باید از کجا شروع کنیم؟
برای ورود به بازار مسکن علاوه بر سرمایه اولیه داشتن دانش و آگاهی کامل از این بازار نیز ضروری بوده و می تواند به افزایش اندوخته و ارزش ملک مورد نظر منجر شود اما در غیر این صورت، ورود به بازار علاوه بر امکان از دست دادن سرمایه و اندوخته مالی می تواند مشکلاتی قانونی و مسائل پیرامون آن را برای افراد رقم زند.برای بسیاری از افراد که برای اولین بار قصد خرید و یا فروش ملک را دارند و با هدف داشتن سرپناه وارد این بازار می شوند، این موضوع از اهمیت بالاتری برخوردار بوده و در نتیجه تحقیق و بررسی بیشتری را می طلبد. در کنار این دسته از افراد برخی نیز با هدف سرمایه گذاری و افزایش اندوخته مالی به این بازار ورود کرده و مشغول فعالیت می شوند. برای این افراد هرچند که سرمایه حرف اول را می زند اما بررسی معیار ها و اصول حاکم بر بازار اهمیت بسیاری دارد که بایستی پیش از تصمیمات قطعی آنها را مد نظر داشته و با آگاهی از آنها اقدامات لازم را انجام داد.

سود دهی مناسب در دراز مدت

اما باید این نکته را نیز در نظر داشت که خرید خانه و سرمایه گذاری در این بازار، نیاز به زمان دارد تا فرد سرمایه گذار را به هدف خود، یعنی افزایش سرمایه برساند. به عبارتی پیش از ورود به بازار مسکن بایستی با این دید اقدام به خرید خانه و ملک کنیم که سرمایه ما در دراز مدت به سود دهی مناسب خواهد رسید و در غیر این صورت این هدف امکان پذیر نخواهد بود. بازار مسکن طی سال های گذشته به خوبی نشان داده که در مقایسه با بازار های موازی شرایط بهتری داشته و می تواند به عنوان یک سرمایه گذاری بلند مدت و مطمئن انتخاب شود.

در خرید زمین باید به چه نکاتی توجه کرد؟

خریدن زمین و ملک آداب و آئین­ خاصی دارد و نیاز به اطلاعات کافی از منطقه، موقعیت زمین، آینده آن، کاربری زمین، موانع قانونی، شناسایی مالک واقعی، کسب اطلاع از شورای محل، پرس­وجو از دهیاری و معتمدین محلی، مذاکره با افراد بومی و همسایگان، و خیلی چیزهای دیگر که تازه باعث می­شود شما قدم اول یعنی تصمیم به خرید زمین بگیرید.

در مرحله بعدی نوبت به مذاکره با فروشنده زمین و رسیدن به توافق و نقطه مشترک می­رسد.

در مرحله سوم به مهمترین قسمت معامله یعنی نوشتن قرارداد یا تنظیم مبایعه ­نامه می­رسید که لازم است در این مرحله یک دستیار حقوقی یا وکیل امور قراردادها را با خود در جلسات مذاکره و عقد قرارداد به همراه داشته باشید.

مشکل ساخت و ساز مسکن در ایران چیست؟

متأسفانه ایرادی که در کشور برای ساخت مسکن وجود دارد و همچنان روال گذشته طی می‌شود و یک نقص به حساب می‌آید این است که ساخت و ساز از یک توزیع مناسب برخوردار نیست.
(یعنی متأسفانه ساخت و ساز در نقاط مرفه و پردرآمد به خوبی انجام می‌شود و ساخت مسکن در نقاطی که مردم بضاعت مالی خوبی ندارند و به اصطلاح اقشار هدف هستند، صورت نمی‌گیرد.)

تاثیر دوران رکود و دوران رونق در سرمایه گذاری بازار مسکن

چرا دوران رکود بهترین زمان سرمایه گذاری در بازار مسکن است و دوران رونق بدترین زمان؟
با دانستن این موضوع می توانید تشخیص دهید که چه وقت وارد این بازار شوید.
برخلاف تصور عموم مردم ،که دوران رونق مسکن را برای سرمایه گذاری در بازار مسکن مناسب می دانند اما دوران رونق بازاری خطرناک و سراب گونه است و مانند رودخانه خروشان غیر قابل پیش بینی است. با توجه به‌پیش بینی رشد اقتصادی چند درصدی «صندوق بین المللی پول» در سال ۱۳۹۵ که مبین افزایش ارزش تولید کالا و خدمات است و همچنین سیاست پولی انبساطی بانک مرکزی و مسترد شدن بخشی از نقدینگی به جامعه در اثر کاهش نرخ بهره، کاهش ذخیره قانونی و همچنین کاهش نرخ بهره در بازار بین‌بانکی، این سؤال مطرح می‌شود که افزایش این حجم نقدینگی کدام بازار را هدف قرار خواهد داد؟

بنا به دلایل زیر دوران رونق بدترین زمان سرمایه گذاری در بازار مسکن است:

  • ناپایداری قیمت ها
  • تزلزل و بازی فروشنده ها
  • وجود چندین تقاضابرای یک ملک
  • وجود اسناد جعلی و کلاهبرداری های ملکی

بنا به دلایل زیر دوران رکود بهترین زمان سرمایه گذاری در بازار مسکن است:

  • ثبات قیمت ها
  • انعطاف فروشنده ها در برابر شرایط خریداران
  • وجود چندین ملک و قابلیت انتخاب بهترین از میان آنها
  • وجود فرصت کافی به منظور بررسی همه جانبه اسناد و مدارک و صحت آنها
  • وجود فروشندگان پول لازم و بهره برداری از شرایط آنها

با توجه به موارد فوق به نظر می رسد آگاهی بخشی به عموم مردم در جهت بهره برداری از فرصت ایجاد شده دوران رکود مسکن به تنظیم بازار و استفاده قشر متوسط از امتیازات این وضعیت کمک موثری خواهد نمود.

خرید زمین یا خانه کلنگی؟

به طورکلی خانه کلنگی به ملکی گفته می‌شود که به دلیل فرسودگی بنا و فرسودگی در تاسیسات ساختمانی قابل سکونت نمی‌باشد.
معمولا به ساختمان‌های بالای سی سال ملک کلنگی می‌گویند.
این افزایش سن بنا که باعث می‌شود کیفیت بنا و زندگی در آن کمتر شود، بر قیمت بنا نیز اثر می‌گذارد. در واقع در خانه‌های کلنگی عمر مفید ساختمان تمام شده و فقط ارزش زمین در آن‌ها در نظر گرفته می‌شود.

خرید ملک و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همیشه با این پرسش روبرو بوده است که چه نوع ملکی سوددهی بالاتری دارد. برای پاسخ به این سوال باید گفت، اگر تنها با هدف سرمایه‌گذاری قصد خرید و فروش دارید، خرید زمین یا خانه‌های کلنگی همیشه گزینه مناسبی بوده و هست. چرا که همیشه با سود همراه بوده و بر خلاف واحدهای نوساز، با گذشت زمان کاهش قیمت نخواهند داشت.

در خرید خانه‌های کلنگی چند هدف می‌تواند وجود داشته باشد:

  • بازسازی و فروش این خانه‌ها با قیمتی بالاتر
  • سکونت تا زمان مناسب برای مشارکت در ساخت
  • تخریب و ایجاد یک آپارتمان با واحدهای نوساز
  • خرید خانه‌های کلنگی با هدف فروش در زمان افزایش قیمت

اگر صبور هستید!
می‌توانید روی املاک کلنگی سرمایه‌گذاری کنید.
چرا که اگر سرمایه کافی در اختیار داشته باشید، خرید خانه‌های کلنگی می‌تواند ارزش افزوده بالاتری را برای شما رقم بزند.
با خرید خانه‌های کلنگی و بازسازی آن‌ها و یا ساخت مجدد آن، می توان به سود نسبتا بالایی دست یافت.

خرید آپارتمان به منظور سرمایه‌گذاری اصلاً کار عقلانی نیست!
زیرا واحدهای آپارتمانی هر چه از سن‌شان بگذرد از ارزش‌شان کاسته می‌شود.

اصول و قوانین مشارکت در ساخت و ساز مسکن

قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که میان مالک خانه فرسوده و سازنده تنظیم می‌شود.
این قرارداد به دلیل آن که مالک خانه به دلیل مشکلات مالی خود راسا نمی‌تواند اقدام به نوسازی بافت فرسوده خانه کند میان مالک و سازنده تنظیم می‌شود. این قرارداد از حساسیت بالایی برخوردار است چرا که غیر اصولی تنظیم کردن آن شما را متضرر خواهد کرد. در واقع بهتر است بدانید که تنها زمانی که قاطعانه تصمیم بر انعقاد این قرارداد دارید و آمادگی لازم را دارید آن را تنظیم کنید و در نظر داشته باشید که در قرارداد مشارکت ساخت ریسک مالکین بیشتر از سازندگان است.

نحوه‌ی محاسبه‌ی قدرالسهم یا درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟

در رابطه با نحوه‌ی محاسبه‌ی قدرالسهم یا درصد مشارکت در ساخت، اصول رایجی وجود دارد که این اصول عموما عرفی بوجود آمده‌اند. آن چه که اهمیت دارد این است که در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می‌دهند و آن مبنا قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه” است. اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴٫۵ میلیون تا ۵٫۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر می‌کند و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود.
در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. مبلغ «بلاعوض» معمولا به صورت توافقی و عرفی تعیین می‌شود. اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است: تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقه‌ای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و پانصد هزار تومان است.

محاسبه مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت

برای محاسبه مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت، سهم مالک به درصد را در هزینه کلی ساخت ضرب کرده و از مبلغ بدست آمده، سهم سازنده کم شده و عدد بدست آمده را در ارزش ملک ضرب می‌کنند، عدد حاصل بعنوان مبلغ بلاعوض تعیین می‌شود.
اما مسائلی که عرفی شده است از اهمیت زیادی برخوردارند مثلا اینکه سازنده‌ی معتبرتر، وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می‌کند.

برای مثال:
ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد تومان که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون تومان برآورد گردیده و نسبت سهم سازنده و مالک بترتیب ۴۰% و ۶۰% است.
۲٫۵۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ × ۴۰% – ۱٫۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ × ۶۰% = ۳۴۰٫۰۰۰٫۰۰۰

پس مبلغ سیصد و چهل میلیون تومان باید از طرف سازنده به صورت بلاعوض به مالک پرداخت گردد.

نکته‌ای که باید به آن در نحوه‌ی محاسبه‌ی درصد مشارکت در ساخت به آن توجه کنید این است که:
چنانچه در قرارداد مشارکت نقش مالک را دارید و قرار است مبلغی بعنوان بلاعوض دریافت کنید، دریافت این مبلغ را به پس از صدور پروانه ساخت موکول کنید. دریافت مبلغ بلاعوض پیش از صدور پروانه، باعث ایجاد حقوقی برای سازنده در ملک می شود که در صورت عدم انجام تعهدات از سوی وی، می‌تواند شما را در پیگیری قضایی قرارداد با مشکلات جدی مواجه کند.

سود ساخت و ساز مسکن چند درصد است؟

عرف سود ساخت مسکن برای سازندگان حداکثر باید ۲۰ درصد باشد نه بیشتر
اما در برخی موارد این سود به ۵۰ تا ۶۰ درصد نیز رسیده است.

سود ساخت = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز
هزینه ساخت
= هزینه هر مترمبع ساخت × زیربنای مفید
زیربنای مفید = تراکم × (متراژ کل زمین × درصد ساخت زمین)
قیمت نو ساز = قیمت هر متر نوساز × [تراکم × (متراژکل زمین × درصد ساخت زمین) ]

فرمول بررسی منطقی بودن خرید زمین برای ساخت و ساز:
هر چند سود بالاتر همیشه جذاب است.
اما زمانی این سود منطقی است که تناسب آن با هزینه انجام شده را بررسی کنیم.
(به عبارت دیگر با بررسی درصد سود کسب شده، می‌توانیم منطقی بودن خرید را دقیق‌تر بررسی کنیم.)

درصد سود = ۱۰۰ × [سود حاصل از ساخت تقسیم بر (هزینه کل ساخت + قیمت کل

شروع هر سرمایه گذاری در ساخت و ساز نیازمند امکان سنجی مالی و مطالعات فنی و اقتصادی میباشد.
این مطالعات توسط شرکت های معماری که ایده پردازی طرح اولیه ساختمان را انجام میدهند و دارای توان فنی و افراد متخصص در زمینه برآورد های اقتصادی هستن قابل محاسبه و برآورد است.

0 تا 100 در یافت مجوزهای قانونی ساخت و ساز مسکن

ساخت و ساز مسکن
نقشه کشی ساختمان

تشکیل پرونده در شهرداری

برای شروع کار ابتدا یک‌راست برای تشکیل پرونده باید به شهرداری‌های هر شهر بروید.
تهرانی‌ها البته باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر که در محله‌های مختلف هستند مراجعه کنند.
مدارکی هم باید همراهتان باشد؛ اصل و کپی سند ملک، کارت شناسایی مالک و برگه تسویه حساب عوارض شهرداری یادتان نرود که با فراموشی این مدارک به مشکل برخواهید خورد.
مدارک دیگر را باید در مراحل بعدی تکمیل کنید.

بازدید از ملک شما

پرونده که تشکیل شد، فعلا کار شما تمام است و بقیه مراحل تا اطلاع‌ثانوی برعهده مسئولان شهری است.
آنها در گام بعدی از ملکتان بازدید می‌کنند تا ابعاد ملک، عرض گذر و بنای ساختمان بررسی شود.
این بازدید در صدور مجوز تعداد طبقه‌های ساختمان جدیدتان مؤثر خواهد بود.
(مثلا اگر متراژ خانه شما از یک مقدار مشخصی کمتر باشد نمی‌توان مجوز بیشتر از 4طبقه گرفت.)

طرح تفصیلی تعیین می‌کند

تهران هم‌اکنون دارای طرح تفصیلی است که قوانین ساخت‌وساز در هر نقطه از شهر را در آن مشخص کرده‌اند.
کارشناسان طرح تفصیلی در این مرحله وارد عمل می‌شوند تا مشخص کنند که کاربری ملک در طرح جامع و تفصیلی پایتخت دقیقا چه چیز است.
در این مرحله مثلا ممکن است متوجه شوید که خانه‌تان در طرح‌های شهری قرار دارد.

عقب‌نشینی ملک

احتمالاً خیلی‌ها نمی‌دانند که در معاونت شهرسازی شهرداری‌ها، بخشی به نام «بروکف» وجود دارد.
پرونده‌تان در این مرحله به این واحد تحویل داده می‌شود تا مسئولان این بخش، میزان اصلاحی، ابعاد ملک جدید و میزان عقب‌نشینی ساختمان جدیدتان را مشخص کنند.
خیلی‌ها نگران همین میزان عقب‌نشینی هستند، بالاخره این اتفاق باعث می‌شود که در ساختمان جدید متراژ خانه‌تان کمتر شود.

نقشه خانه را تهیه کنید

حالا شما باید آستین‌ها را بالا بزنید و دست به‌کار شوید.
مسئولان شهری، دستور نقشه ساختمان جدیدتان را به شما تحویل می‌دهند و شما به‌عنوان سازنده ساختمان وظیفه دارید که براساس این دستور، نقشه آپارتمانتان را به کمک مهندسان معماری تهیه کنید. حواستان باشد که این نقشه همان نقشه فضایی به‌حساب می‌آید که قرار است در آن زندگی کنید، پس برای نقشه کشیدن سراغ مهندسان کار درست بروید.

رفع ایرادهای نقشه

اگر نقشه‌تان مشکلی نداشته باشد که هیچ، اما گاهی در این مرحله، ایرادهایی به نقشه‌تان وارد می‌شود که در نهایت اصلاح آنها به نفع خود شماست. به هرحال شما باید نقشه را برای اصلاح دوباره به مهندسان بسپارید. یادتان باشد که ممکن است این مرحله، چندبار تکرار بشود.
آنقدر این رفت‌وآمدها ادامه‌خواهد یافت تا شما یک نقشه درست و بدون اشکال برای ساخت خانه جدیدتان داشته باشید.

عوارض‌ها را باید بپردازید

این مرحله برایتان کمی‌گران تمام می‌شود، چون باید هم عوارض ساخت‌وساز را پرداخت کنید و هم اگر قصد خرید‌تراکم را دارید، قیمتش را بپردازید. در این مرحله هم اگر پرداخت عوارض را به تعویق بیندازید، صدور مجوزتان با تأخیر مواجه خواهد شد. خیلی‌ها هستند که کارشان به‌دلیل مشکلات مالی در همین مرحله متوقف می‌شود. آن حساب و کتاب اولیه برای همین موقع‌‌ها بود.

محاسبه‌های مهندسی

تمامی‌برگه‌های مهندسی دوباره مورد بررسی قرار می‌گیرند تا محاسبه‌های پایانی هم انجام شوند. در این مرحله تذکرهایی هم از سوی مسئولان شهری درخصوص رعایت مسائل مرتبط با بهینه‌سازی مصرف انرژی یا رعایت اصول اسکلت‌بندی ساختمان به شما داده می‌شود. کم‌کم باید خودتان را برای شروع عملیات ساخت‌وساز آماده کنید. تذکرهای شهرداری در این مرحله را جدید بگیرید.

بفرمایید مجوز ساخت و ساز

اگر مراحل گفته شده را به‌طور مرتب طی کنید مشکلی در گرفتن مجوز ساخت‌وساز نخواهید داست. در این مرحله می‌توانید مجوز ساخت‌وساز را از شهرداری‌ها تحویل بگیرید. البته تازه کارتان شروع شده است باید سراغ مراحل اصلی ساخت‌وساز بروید. تهرانی‌ها یادشان باشد که این مراحل گرفتن مجوز را باید در دفاتر خدمات الکترونیک شهر بگذرانند.

مدارک لازم برای گرفتن مجوز ساخت‌وساز

برای ساخت‌وساز نیاز به داشتن مجوزی دارید که توسط شهرداری‌ها صادر می‌شود. برای گرفتن این مجوز هم باید کمی وقت بگذارید و البته مدارک لازم را فراهم کنید. مدارک لازم در طول زمان گرفتن این مجوز -البته اگر مالک هستید- به‌ترتیب عبارتند از:

  • برگ تعهد نظارت
  • برگ تعهد محاسب + نقشه‌های سازه (اجرایی)
  • فرم تعهد کارفرما (مالک) تکمیل و گواهی امضاء شده در یکی از دفاتر اسناد رسمی
  • فیش‌های عوارض زیر بنا، نوسازی سال‌جاری
  • جواب نامه از اداره بیمه، مخابرات، آب و برق
  • اصل و کپی سند مالکیت به نام مالک فعلی
  • مجوز تهیه نقشه با مهر و امضای طراح و تأیید واحد امور مهندسان ناظر شهرسازی
  • تهیه پیش‌نویس پروانه توسط شهرداری
  • تکمیل شناسنامه ساختمان توسط شهرداری
  • اخذ امضای پروانه (پیش‌نویس گیرنده، محاسب، مسئول فنی وشهرسازی، معاون یا شهردار).

زمان اعتبار مجوز ساخت‌وساز

مجوز ساخت و ساز 2 سال از تاریخ صدور اعتبار د ارد. در این مجوز بر اساس متراژ زمین، مدت زمان لازم برای احداث بنا نیز تعیین می‌شود و اگر مالک به هر دلیل نتواند در این مدت سازه را به اتمام برساند به وی اخطار داده و مشمول جریمه عوارض تعویق احداث خواهد شد. نکته جالب توجه آنکه مدت مقرر در پروانه تمدید نمی‌شود و با انقضای آن، مالک ملزم به پرداخت ۲۰ درصد از محاسبات پروانه و دریافت مجوز جدید خواهد شد.

0 0 رای
به این مقاله امتیاز دهید

miladmilan

موسس و مدیرعامل بیگ والت ✍ miladmilan1@ آیدی تلگرام در حال حرکت به سمت جلو با تمام ❤
مشترک شدن
اطلاع از
guest
0 پرسش و پاسخ کاربران
Inline Feedbacks
مشاهده همه نظرات
دکمه بازگشت به بالا
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x